כן, אפשר להתקין מערכת סולארית לייצור חשמל על הגג של בניין משותף, וגם בלי שכל הדיירים יסכימו. מאז תיקון 34 לחוק המקרקעין, שנכנס לספר החוקים בדצמבר 2020, מספיקה החלטה של בעלי שני שלישים מהדירות באסיפה הכללית, ודייר יחיד יכול במקרים מסוימים להתקין מערכת על החלק היחסי שלו בגג. אם זה ישתלם, תלוי בגג עצמו, בהסכמות בין השכנים ובתעריף שתקבלו.
המדריך עוסק בפאנלים שמייצרים חשמל, לא בקולטים של דודי השמש. אלה שתי מערכות שונות, עם כללים שונים.
שתי מערכות על אותו גג
על כמעט כל גג בישראל כבר יושבים קולטי שמש לחימום מים. הם מחממים מים לדודים של הדירות, ולא מייצרים חשמל. מערכת פוטו־וולטאית, לעומת זאת, היא פאנלים שהופכים אור שמש לחשמל, ממיר שמתאים את החשמל לרשת ומונה שסופר כמה ייצרתם.
הקולטים הקיימים חשובים לחשבון מסיבה פשוטה: הם תופסים מקום. החוק קובע שהתקנת מערכת חדשה לא תפגע במיתקנים שהותקנו כדין על הגג, ולכן השטח הפנוי בפועל קטן בהרבה משטח הגג הכולל. בדוגמה של בניין בן שמונה קומות ברחובות, שמחשבון משרד האנרגיה הציג, רק כ־204 מ״ר מתוך כ־763 מ״ר התאימו לפאנלים.
מה אומר החוק: שני מסלולים
תיקון 34 הוסיף לחוק המקרקעין שני סעיפים: סעיף 59ט, למערכת שמשמשת את כל בעלי הדירות, וסעיף 59י, למערכת של דייר מסוים.
מערכת משותפת לכל הבניין (סעיף 59ט)
בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף. ההחלטה מחייבת גם את מי שהתנגד. התנאים:
- ההתקנה נעשית לפי חוק התכנון והבנייה וחוק החשמל, והפעלתה לפי חוק הקרינה הבלתי מייננת.
- ההתקנה נעשית בדרך שפוגעת כמה שפחות בחזות הבית.
- אין בה פגיעה במיתקנים שהותקנו כדין על הגג, כמו הקולטים.
- לפני ההצבעה מציגים לדיירים את העלויות, את הוצאות התחזוקה הצפויות, את ההכנסות הצפויות, את תקופת ההחזר, מי יתקין, איך תתוחזק המערכת, איפה תעמוד, מה גודלה ואילו אמצעי בטיחות יינקטו.
הסעיף האחרון הוא בעצם רשימת המסמכים שאתם צריכים לבקש מכל מתקין. הצעת מחיר שלא עונה על כל השאלות האלה לא מספיקה כדי לקיים הצבעה תקינה.
מערכת של דייר אחד (סעיף 59י)
בעל דירה רשאי להתקין מערכת במקום סביר על הגג המשותף, בלי הסכמת השכנים, אם מתקיימים כמה תנאים:
- השטח לא עולה על החלק היחסי שלו ברכוש המשותף. מהחישוב מנכים שטחים שהדיירים כבר הקצו למטרה אחרת ומיתקנים קיימים.
- הוא מוסר הודעה בכתב לנציגות הבית ולכל בעלי הדירות לפחות 45 ימים לפני ההתקנה, עם המיקום, הגודל ואמצעי הבטיחות.
- הוא נושא לבד בעלויות ההתקנה והתחזוקה, וכל ההכנסות שלו.
דייר שטוען שההתקנה פוגעת בזכויותיו באופן מהותי יכול לפנות למפקח על רישום מקרקעין. גם אחרי ההתקנה, כל בעל דירה יכול לבקש מהמפקח להורות על הסרת המיתקן אם יש נסיבות מיוחדות, למשל סיכון בטיחותי.
כשיש תקנון מוסכם
הדיירים רשאים לקבוע בתקנון מוסכם שהסעיפים האלה לא יחולו עליהם, והוראה מיוחדת שכבר קיימת בתקנון גוברת. לכן הצעד הראשון הוא להוציא את התקנון מלשכת רישום המקרקעין ולבדוק מה כתוב בו על הגג.
מי משלם ומי מרוויח
החוק מפרט בדיוק איך מתחלק הכסף. ההשוואה בין שני המסלולים:
| נושא | מערכת משותפת (59ט) | מערכת של דייר יחיד (59י) |
|---|---|---|
| מי מחליט | בעלי שני שלישים מהדירות באסיפה הכללית | הדייר עצמו, בהודעה של 45 ימים מראש |
| עלות ההתקנה | הדיירים שהחליטו על ההתקנה, לפי החלק היחסי שלהם, אלא אם סיכמו חלוקה אחרת | הדייר המתקין |
| הפעלה ותחזוקה | כל בעלי הדירות | הדייר המתקין |
| ההכנסות | קודם תחזוקה, אחר כך החזר למממנים, ואז לכולם לפי חלקם | הדייר המתקין |
| גודל המערכת | לפי ההחלטה והגג | עד החלק היחסי של הדייר ברכוש המשותף |
איך עובד סדר ההכנסות
נניח בניין עם 20 דירות. 14 בעלי דירות מצביעים בעד ומממנים את ההתקנה, ושישה לא משתתפים. המערכת והכנסותיה הופכות לחלק מהרכוש המשותף, והכסף זורם בסדר קבוע:
- קודם כול מכסים את הוצאות התחזוקה וההפעלה.
- אחר כך מחזירים ל־14 המממנים את מה ששילמו. החוק מגדיר שההחזר כולל גם את החלק ששת האחרים היו משלמים אילו הצטרפו, כך שהמממנים מקבלים בחזרה את כל ההשקעה.
- רק אחרי ההחזר המלא, היתרה מתחלקת בין כל 20 בעלי הדירות לפי החלק היחסי שלהם.
המשמעות: מי שלא שילם לא מפסיד, אבל גם לא נהנה מהכנסות עד שהמממנים קיבלו את כספם בחזרה.
כמה זה עולה וכמה זה מכניס
אין מחיר אחד לבניין, כי כל גג שונה. כדי לקבל סדר גודל, אפשר להיעזר במחשבון הגגות של משרד האנרגיה. לפי הנתונים שפורסמו ממנו בינואר 2026:
| דוגמה | גודל | עלות משוערת | תשואה שנתית | החזר |
|---|---|---|---|---|
| בניין מגורים טיפוסי | כ־30 קילוואט | 130,000 עד 150,000 ₪ | כ־12% | כ־7 שנים |
| בניין בן 8 קומות ברחובות | כ־27 קילוואט | 84,000 עד 94,000 ₪ | 21% עד 23% | 4 עד 5 שנים |
בדוגמה של רחובות המחשבון העריך ייצור של כ־44,000 קוט״ש בשנה והכנסה של כ־22,500 ₪ בשנה. אלה הערכות של כלי ממשלתי, לא הצעת מחיר. ההבדל בין שתי השורות ממחיש עד כמה הנתונים של גג מסוים משנים את התמונה.
התעריף ב־2026 ומה צפוי
לפי ספר התעריפים, ב־2026 מקבלים 15 הקילוואט הראשונים 48 אגורות לקוט״ש במסלול הרגיל, קבוע ולא צמוד למדד. החלק שמעל 15 קילוואט מקבל תעריף משוקלל נמוך יותר, 37.31 אגורות לבקשות של 2026, ולכן במערכת של 30 קילוואט, גודל נפוץ על גגות של בניינים, יוצא כ־42.7 אגורות לקוט״ש בממוצע. האסדרה הנוכחית סגורה לבקשות חדשות אחרי 31.12.2026, והתעריף נקבע לפי מועד הגשת בקשת החיבור. לבקשות מ־2027 רשות החשמל מציעה הפחתה של 5% בשנה, הצעה שעדיין לא סופית.
לבניין משותף התזמון רלוונטי במיוחד, כי מהרעיון הראשון ועד האסיפה והגשת הבקשה עוברים לרוב כמה חודשים. ביישובים שנמצאים ברשימה של רשות החשמל מתווספת פרמיה אורבנית של 6 אגורות לכל קוט״ש. את כל המסלולים פירטנו במדריך על מונה נטו ותעריפי חשמל סולארי ב־2026.
מס ודיווח
הכנסות של בניין משותף ממכירת חשמל מעלות שאלות של מס, דיווח וניהול חשבון. לפני ההצבעה כדאי לשבת עם רואה חשבון ולהחליט מי מנהל את הכסף, באיזה חשבון ואיך מדווחים.
לאן הולך החשמל
לבניין יש שתי אפשרויות עיקריות:
- מכירה לרשת. כל הייצור נמכר, וההכנסה נכנסת לקופה המשותפת. זה המודל הנפוץ, כי הצריכה של הרכוש המשותף (מעלית, תאורה, משאבות) קטנה בהרבה מהייצור של מערכת בגודל כזה.
- שילוב עם צריכה משותפת ואגירה. החוק מאפשר להחליט באותו רוב גם על מיתקן אגירה. סוללה יכולה לאגור חשמל לשעות הערב או לגבות מערכות חיוניות בהפסקת חשמל. כשמדובר בבניין, צריך לבדוק היתכנות טכנית ובטיחותית לפני שמתחייבים. הרחבנו על כך במדריך למערכת סולארית עם אגירה.
איך מתנהלים בפועל, צעד אחר צעד
- בדיקת התקנון והרישום. מוציאים נסח ותקנון ובודקים אם יש הוראה מיוחדת על הגג, הצמדות או זכויות בנייה.
- סקר גג. בודקים את השטח הפנוי, הצללה מבניינים ועצים, מיקום הקולטים, מצב האיטום ודרכי גישה. אם האיטום ישן, עדיף לחדש אותו לפני ההתקנה, כי פירוק והרכבה של פאנלים בהמשך עולים כסף.
- הצעות מחיר מלאות. מבקשים מכל מתקין את כל הנתונים שהחוק דורש להציג באסיפה: עלות, ייצור צפוי, הכנסה, החזר, תחזוקה, מיקום, גודל ובטיחות.
- אסיפה כללית. מזמנים כמו כל אסיפה, מציגים את הנתונים, מצביעים ומתעדים בפרוטוקול.
- הסכם בין הדיירים. מנסחים מי מממן, איך מחושב ההחזר, מי מחזיק בחשבון ומה קורה כשדירה נמכרת.
- רישוי וחיבור. ברוב המקרים התקנה על גג קיים פטורה מהיתר בנייה, בכפוף לתנאים הטכניים שבתקנות. לצד זה מגישים בקשת חיבור לחברת החשמל, ובסוף מגיעה בדיקה וחיבור.
- ניטור ותחזוקה. מגדירים מי מקבל את ההתראות מאפליקציית הניטור ומי מטפל בתקלה.
התהליך דומה מאוד להתקנה על בית פרטי, רק עם שלב ההסכמות באמצע. אפשר לקרוא עליו בפירוט במדריך להתקנת מערכת סולארית שלב אחר שלב.
שאלות שכדאי לשאול לפני ההצבעה
- מה קורה כשדייר מוכר דירה? המערכת וההכנסות הן חלק מהרכוש המשותף, ולכן הזכות עוברת עם הדירה. כדאי לכתוב זאת במפורש בהסכם.
- מה אם בעתיד יבנו על הגג? אם יש תוכנית שמאפשרת להרחיב דירות על הגג, ייתכן שיהיה צורך להזיז או לפרק את המערכת. שווה לבדוק את זה מראש מול התוכניות החלות על המגרש.
- מי מבטח? מערכת על גג משותף צריכה כיסוי ביטוחי. בדקו אם ביטוח המבנה מכסה אותה או שצריך פוליסה נפרדת.
- מי אחראי מול המתקין? כדאי למנות נציג אחד שמרכז את הקשר, את האחריות ואת השירות.
- איזו אחריות מקבלים? הפרידו בין אחריות היצרן על הפאנלים והממיר לבין האחריות של המתקין על העבודה עצמה. ב־Sey, למשל, יש 30 שנות אחריות על ההתקנה, והפאנלים מגיעים עם 25 שנות אחריות יצרן.
ומה עם דייר בקומה העליונה?
הרבה פעמים היוזמה מגיעה מדייר אחד, בדרך כלל מהקומה העליונה, שרוצה מערכת לעצמו. סעיף 59י מאפשר לו לעשות זאת, אבל רק על החלק היחסי שלו בגג. בבניין של 16 דירות זה יכול להיות שטח קטן מאוד, לפעמים קטן מדי למערכת שמצדיקה את העלויות הקבועות של רישוי וחיבור. לכן כדאי לחשב את השטח המותר לפני שמזמינים הצעות, ולשקול אם לא עדיף לשכנע את השכנים במערכת משותפת גדולה יותר.
אם אתם בתחילת הדרך, מחשבון ההחזר נותן תמונה ראשונית לפי גודל וצריכה, ואפשר גם להשאיר פרטים לסקר גג ולקבל מ־Sey הצעה שכוללת את הנתונים שצריך להציג באסיפה.
בשורה התחתונה
מערכת סולארית על גג משותף כבר לא דורשת הסכמה של כולם. שני שלישים מהדירות מספיקים למערכת משותפת, ודייר יחיד יכול להתקין על החלק שלו בהודעה של 45 ימים. החוק גם קובע מראש איך מתחלק הכסף, כך שמי שמממן מקבל את השקעתו בחזרה לפני שהרווח מתחלק בין כולם. מה שנשאר לכם לבדוק הוא הגג עצמו, התקנון, המסלול התעריפי שתתחברו אליו והסכם מסודר בין הדיירים. עם הנתונים האלה על השולחן, האסיפה הופכת מוויכוח לקבלת החלטה.
